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最新租賃政策解讀:打通融資渠道,“十四五”保障性租房建設全面提速

發布日期:2022.06.09

2022年到目前為止,各地出臺的租賃相關政策主要圍繞“十四五”期間保障性租賃住房規劃籌建目標及籌集渠道。金融支持方面,央行、銀保監會及證監會,鼓勵金融機構根據保障性租賃住房的融資需求特點,提供針對性金融產品和服務。

一、兩會再定調,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設

從十九大定調“房住不炒,租購并舉”到“十四五”規劃出臺,租賃住房市場經歷了從制度的頂層設計到項目的逐步落地。2022年兩會政府工作報告,定調房地產的發展方向,繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。

對比2021年兩會強調“通過多渠道增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,規范發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔”,今年兩會關于租賃市場的發展,強調了加快發展長租房市場,同時,繼續推進保障性住房建設。

近兩年,各城市租賃市場經歷了監管制度的不斷完善,包括租賃房源核驗、租賃合同網簽備案、租賃雙方主體權益細則的明確等,長租房市場健康發展的環境不斷優化,市場秩序和企業信心也逐步恢復。租賃住房市場是關系民生安穩的重要領域,需要一個健康有序發展的長租房市場。

同時,“大力增加保障性租賃住房供給”“加快發展長租房市場”被住建部列為2022年工作重點,并提出落實好六個方面的政策支持,包括土地支持政策、審批流程再造和簡化、中央補助、稅費優惠政策、落實水電氣價格以及金融政策等支持,全面推進保障性住房建設。

二、“十四五”期間40城保障性租賃住房建設全面提速

從中央“十四五”規劃發布后,保障性租賃住房建設進入全面提速階段。1月,住建部提出“十四五”期間40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)的總目標。根據住建部發布數據顯示,2021年40個重點城市共籌集93.6萬套(間),政策落地的推進力度相對較好。

2022年,將以人口凈流入的大城市為重點,大力增加保障性租賃住房供給,全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。這一目標相較2021年40城籌集落地的93.6萬套(間)上升156%,建設提速顯著。預計未來1-3年全國重點城市將進入保障性租賃住房持續放量階段,將有效緩解一二線城市新市民和新青年的住房壓力。

同時,截至3月中旬,全國已有43個城市發布“十四五”期間保障性租賃住房規劃目標,總計達到723.47萬套(間),超規劃目標11.3%。結合各城市規劃目標來看,基本占新增住房供應總量的20%—45%,北上廣深保障性租賃住房供應占比相對較高,基本位于40%左右。

各城市因地制宜,多渠道籌措保障性租賃住房。目前,主要有五類籌措渠道:探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;企事業單位自有土地建設保障性租賃住房;產業園區中工業項目配套建設宿舍型保障性租賃住房;對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,允許改建為保障性租賃住房;按照職住平衡原則,提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例,單列租賃住房用地計劃,主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域,引導產城人融合、人地房聯動。

目前,主要的籌集渠道為利用新增建設用地,提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例。由政府統一規劃,審批流程明確,無產權性質相關問題。

三、鼓勵金融機構為保障性租賃住房提供融資支持

2022年以來,央行、銀保監會及證監會鼓勵金融機構根據保障性租賃住房的融資需求特點,提供針對性金融產品和服務,支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供金融支持。

一方面,放寬銀行發放房地產貸款受集中度管理指標約束的限制。關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的政策旨在為保障性租賃住房提供金融支持,未來銀行發放相關貸款不再受集中度管理指標約束,加大對保障性租賃住房項目的信貸投放。企業可以向商業銀行申請保障房開發貸款,緩解建設資金壓力,調動市場主體和社會機構的參與積極性。

另一方面,央行、銀保監會要求各類銀行保險機構發揮機構優勢,對保障性租賃住房提供融資支持,未來資金籌措壓力將有望得到緩解。同時,證監會與相關方面探討拓展REITs試點范圍到住房租賃領域可行性,推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。部分城市如重慶,也在開展保障性租賃住房基礎設施REITs試點,有望為融資進一步打通通道。



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